Renegocjacje umów w wyniku pandemii

Pandemia koronawirusa wywołała niemałe zamieszanie we wszystkich gałęziach gospodarki, nie omijając przy tym rynku nieruchomości komercyjnych. Na początku trwania obostrzeń sytuacja wyglądała bardzo groźnie, jednak dzięki wspólnie wypracowanym rozwiązaniom w większości przypadków udało się uniknąć kryzysu.

Koronakryzys

Pierwsza fala pandemii i tzw. lockdown postawiła część firm w dramatycznej sytuacji. Wobec zakazu prowadzenia punktów handlowo-usługowych w przypadku części firm oraz wskutek   odpływu pozostających w domach klientów w przypadku innych, wiele biznesów stanęło przez poważnym pytaniem o przyszłość i możliwość utrzymania płynności finansowej. Tymczasem jednym z największych wydatków w firmie jest zwykle koszt najmu biura lub lokalu usługowego czy gastronomicznego.

Nieco inaczej zarysowała się sytuacja w firmach, które nie były zmuszone ograniczać wydatków, ale zostały zobowiązane do zmiany systemu pracy na zdalny lub częściowo zdalny. W przypadku sporej części z nich, mimo poluzowania zakazów sytuacja nie uległa zmianie. Wielu pracowników nadal pracuje z domów – z obawy przed kolejną falą epidemii, bądź taki system w danej firmie okazał się po prostu wygodny. W przypadkach tych, które zmieniły system na pracę zdalną lub hybrydową często okazuje się, że dotychczasowo wynajmowane biuro stało się za duże, a co za tym idzie – wydatek na jego najem nieproporcjonalny do potrzeb.

Chęć do zmian

Wskutek realnych problemów finansowych, wywołanych przez pandemię oraz z powodu zmniejszonego zapotrzebowania na powierzchnię biura, najemcy zaczęli podejmować kroki zmierzające do renegocjacji umów najmu zajmowanych powierzchni. W przypadku firm, dotkniętych skutkami lockdownu, negocjacje dotyczyły i w dalszym ciągu dotyczą głównie odroczenia opłat lub obniżek czynszu. Strat finansowych obawiają się także wynajmujący, szczególnie ci, którzy oferują powierzchnie handlowe. Już dziś wiadomo, że wiele sklepów w galeriach handlowych wycofało lub zamierza wycofać się z rynku, a wobec zdecydowanego wzrostu branży e-commerce ten trend może się utrzymywać. Co prawda przed zupełną katastrofą wynajmujących chronią zwykle gwarancje bankowe najemców lub kaucje zabezpieczające, wpłacane po podpisaniu umów najmu, jednak jest to ochrona krótkotrwała. Tym chętniej wynajmujący przystępują do negocjacji umów, w myśl zasady iż lepiej porozumieć się z najemcą i go zatrzymać, niż pozbawić się wpływów do czasu pojawienia się kolejnego, być może na gorszych warunkach.

Na wszelki wypadek

Negocjacje umów, zmierzające na czasowej obniżki czynszów, nie dotyczą jedynie najemców realnie dotkniętych kryzysem. Przystępują do nich także ci, którzy czują niepewność co do przyszłości swojego biznesu. W wyniku obserwacji sytuacji na różnych rynkach, zapowiedzi rządów wielu krajów o ponownym lockdownie, a także odczuwając problemy swoich kontrahentów, podejmują kroki mające zminimalizować ryzyko własnych problemów w przyszłości. Zaczynają od redukcji kosztów w firmie, w pierwszej kolejności stawiając na obniżkę czynszu wynajmowanego biura.

Nowi najemcy z kolei też nie pozostają obojętni na sytuację na rynku. U nich daje się zaobserwować niechęć do podejmowania długoterminowych decyzji. Przed wybuchem pandemii standardowo podpisywano umowy najmu na okres pięciu lat. Obecnie daje się zauważyć wzmożone pertraktacje dotyczące znacznego skrócenia tego czasu u najemców podpisujących nowe umowy lub przedłużających na kolejny okres te właśnie kończące się. Daje się także zauważyć wzrost oczekiwań odnośnie uelastycznienia warunków wypowiedzenia umów lub możliwości ewentualnej czasowej redukcji czynszu, co wynika z obaw o rozwój sytuacji na światowych rynkach oraz uzmysłowienia sobie możliwości zamrożenia gospodarki wskutek nieprzewidzianych wydarzeń, o czym jeszcze rok temu nikt nawet nie pomyślał.

Ostatnie miesiące pokazały jak dużą i gęstą siatką zależności jesteśmy wszyscy powiązani, niezależnie od tego po której stronie umowy stoimy i jaki rodzaj biznesu reprezentujemy. Na szczęście pokazał także, że jest duża wola współpracy i zrozumienia pomiędzy partnerami biznesowymi oraz że potrafimy godzić się na ustępstwa, które w dalszej perspektywie mogą okazać się bardziej korzystne dla własnego biznesu niż dążenie do celu za wszelką cenę.